Auslandsimmobilie - Erbrechts- und Steuerfalle ?
Steuerfalle Auslandsimmobilie
Sabine Christiansen hat sie, Christine Kaufmann oder Harald Schmidt – die schlicht - luxuriöse eigene Finca in der Urlaubsenklave Mallorca.
Auch das stilvolle toskanische Landhaus oder die exklusive Ferienvilla in Florida bekommten immer öfter deutsche Besitzer.
Den Traum vom eigenen Ferienhaus oder – in seiner erschwinglicheren Variante – dem Drei-Zimmer-Apartment an der Costa del Sol oder der französischen Atlantikküste leisten sich neben den TV-Stars auch immer häufiger gestresste Firmenchefs.
Ein böses Erwachen steht allerdings bevor, wenn nicht rechtzeitig vorgesorgt wurde und dann der Erbfall eintritt.
Denn beim Vererben von Immobilien gilt in manchen Staaten ( beispielsweise in Frankreich, Belgien oder den USA ) das Lagerecht (lex rei sitaei = Recht der belegenen Sache).
Auch wenn der Erblasser Deutscher war oder in Deutschland gewohnt hat:
Die Villa in Biarritz etwa unterliegt französischen Gesetzen, das Appartment in Florida amerikanischem Recht.
Dies wäre kein Problem, wenn die Rechtsordnungen und ihre Regeln ähnlich wären. Nur sind sie es leider oftmals nicht, sondern sie basieren im Gegenteil auf völlig anderen Wertvorstellungen.
So verbietet etwa das französische Recht Erb- und Pflichtteilsverzichte zu Lebzeiten des Erblassers sowie Erbverträge und gemeinsame Testamente – Verfahren, die im deutschen Erbrecht fest verankert sind.
Auch die Rechte von Pflichtteilsberechtigten können anders gestaltet sein.
Hier sieht etwa das französische Recht ein Not - Erbrecht vor, was bedeuten kann :
Der Pflichtteilsberechtigte rückt in die Erbengemeinschaft mit ein und redet fortan bei der Nutzung der Ferienimmobilie mit.
Vorsicht ist auch bei der Form angesagt.
So ist in Florida das in Deutschland gebräuchliche handschriftliche Testament nichtig, wenn nicht mindestens zwei neutrale Zeugen die Echtheit der Unterschrift des Erblassers bestätigen. Sollen Auslandsimmobilien bei ausländischen Behörden auf den künftigen Erben umgeschrieben werden, müssen deutsche Dokumente in jedem Fall in die jeweilige Landessprache übersetzt werden. Sinnvoller ist es oftmals, ein formgültiges Testament in der Landessprache abzufassen, wobei dieses auch die landesspezifischen Bestimmungen berücksichtigen muss.
Eine weitere Tücke:
Im konkreten Erbfall, aber auch bei einer vorherigen Schenkung berechnen die meisten Staaten Erbschaft- oder Schenkungsteuer für die in ihrem Hoheitsgebiet liegenden Immobilie. Der deutsche Fiskus verlangt ebenfalls seinen Obolus – der Erbe zahlt also oft zweimal Steuern.
Denn im Gegensatz etwa zur Einkommensteuer existieren für den Bereich Erbschaft- und Schenkungsteuer kaum Doppelbesteuerungsabkommen.
Man kann daher nur darauf hinwirken, dass in Deutschland die ausländische Steuer zumindest angerechnet wird.
Der Deutsche Fiskus rechnet die ausländische Steuer allerdings nur bis zur Höhe der auf den Erwerb im Ausland entfallenden deutschen Steuer an, eine im Ausland gezahlte Mehrsteuer wird nicht erstattet. Für mallorquinische Finca-Besitzer mit deutschem Pass eine teure Angelegenheit:
Gerade in Spanien ist die Erbschaftsteuer auch bei engen Verwandten deutlich höher als in Deutschland, da die Freibeträge dort wesentlich niedriger angesetzt sind.
Wer sich also vorher rechtlichen Rat einholt, erspart sich viel unnötigen Aufwand, Ärger und nicht zuletzt Geld.
Autor: Dr. Marc Jülicher, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht
und Mitglied der DVEV